補償方案
詳細內容
開平市人民政府關于赤坎圩鎮
文物保護與整體改建項目房屋征收補償方案
（征求意見稿）
赤坎古鎮有著豐富的歷史文化遺產，2007年被列為“中國歷史文化名鎮”，但圩鎮的交通等基礎設施落后，空房率高，很多房屋年久失修，一些騎樓殘破不堪，搖搖欲墜，存在著諸多安全隱患，為保護赤坎圩鎮的文物和歷史建筑，亟需加固修繕歷史建筑，整體改善圩鎮落后的基礎設施，完善相關保護配套設施。
根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》、《國有土地上房屋征收評估辦法》等有關規定，結合赤坎鎮圩鎮及周邊地區的實際情況，制定本征收補償方案。
一、房屋征收范圍及基本情況
本方案房屋征收范圍為赤坎圩鎮上埠、下埠、河南洲的全部區域（具體征收范圍見附圖），共涉及被征收人約3123戶，被征收房屋建筑面積約48萬平方米，收回土地使用面積約33萬平方米。
二、征收部門和征收實施單位
征收部門：開平市赤坎古鎮文化旅游開發建設管理委員會。
征收實施單位：開平市赤坎鎮人民政府。
房屋實施單位與被征收人依照規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。
三、房屋征收簽約、搬遷、過渡期限
征收自開平市人民政府征收決定公告發布之日起實施。
簽約期限：為公告之日起 3個月內，工廠企業為公告之日起6個月內。
搬遷期限：為簽約之日起3個月內，工廠企業為簽約之日起6個月內。由開平市人民政府作出補償決定的，一并作出適當的搬遷期限。
過渡期限：選擇安置區產權調換的，臨遷過渡期為48個月。
四、被征收人權利和義務
被征收人應當積極配合房屋征收工作，在簽約期限內簽訂征收補償協議并按約定期限完成搬遷。征收已發生租賃關系的房屋的，從征收公告發布之日起租賃合同已經屬于法定的終止情形，由被征收人（業主或房屋代管人等）與房屋承租人依租賃協議或《合同法》等自行協商解除合同，協議確定雙方結束租賃關系的權益。
五、補償方式和補償標準
對被征收房屋的補償分為貨幣補償和產權調換兩種方式。
（1）被征收人可選擇由按本方案選出的評估機構評估后確定的補償標準，也可按照本方案擬定的價格進行補償。現依預評估價格(預評估價格參見：《房地產價格咨詢報告》)擬定的補償價格（即參照市場均價）如下。
(備注：①5層及5層以上區分所有權的公寓（分戶住宅），首層下調200元/㎡，頂層下調500元/㎡。②首層商鋪從臨街至鋪內15米，按照上表價格補償，超過15米部分按照首層商鋪價格的70%補償；③天井、花園、庭院、空地在20㎡以內的，按照住宅房屋價格50%補償；超過20㎡的部分，按照住宅房屋價格30%補償。④已經自然倒塌的建筑或樓層，一般給予普通住宅價格的30%補償。)
（2）有兩種以上用途的建筑，如商住類建筑，按照以上分類及標準，分別以不同用途的面積核算補償價格，再合計補償的總額。被征收人不同意以上補償標準的，可選擇按本方案確定的評估機構評出的價值結果協商補償。
（3）征收房屋的基本裝修費補償，按照300元/㎡參考標準予以協商確定。被征收人有異議的，由被征收人提出書面評估要求，按本方案確定的評估機構評估的價格進行協商補償，評估費用最后由承受不利后果的一方承擔，可由征收方先行墊付。
（4）選擇貨幣補償的被征收人（含住宅和商鋪類），可以在政府協調提供的市區房源當中購房，享受政府與房地產開發商議定的優惠。
（1）以核定的合法房屋建筑面積為根據，依規依約選擇調換相等價值（1:1）的安置用房。其中商住類或綜合類房屋，按照用途分開計算價值。按照安置房戶型面積與被征收房屋面積最接近的原則確定被征收人安置房的戶型。調換的安置房出現價格差異，需結清房屋差價。
（2）因規劃設計原因，安置房屋面積大于被征收房屋面積2%以內的，被征收人無需補繳差價，大于被征收房屋面積2%-5%之間的部分，被征收人按安置房的成本價補繳差價。安置房屋面積小于被征收房屋面積的，面積差額部分，征收人按安置房的市場評估價找補被征收人。
（3）被征收人應根據被征收房屋的建筑面積，結合征收部門提供的安置房源進行選房，在戶型面積不一致的情況下，應選擇最鄰近面積的房屋套型（不得跳上檔或跨上檔）進行安置。但在安置區房源允許的條件下，被征收人可按照不超被征收房屋面積10%的標準進行增購。所選套型面積大于本應安置套型面積的部分為增購面積，被征收人應按安置房的評估價補繳增購價款。
（4）安置房的單價及具體樓層調整系數、詳細結算規則等由評估機構通過評估確定，評估時點為征收公告發布之日，并在未來的安置房分配方案中細化。（備注：具體樓層價格依照市場的規則，實行樓層差價計算價格，即不同的樓層實行不同的價格，并與市場的差價相當。）
（5）選擇安置房的順序，以簽約并搬遷騰空被征房屋的時間（具體要求是交付房屋的所有鑰匙，征收實施單位發放搬遷確認書）為準，15天為一個時間段，分組在安置房建筑面積相近的戶型中，通過抽簽形式確定選房的順序號，再按選中的順序選擇安置的房屋。按照“先搬遷先選擇”的原則，即上一個小組先完成選號和選房，再輪到下一個小組。享有優先選擇權的商鋪類被征收人，可以優先選擇臨街鋪位或城市綜合體的鋪位。
（6）安置房物業管理費、電梯運行費、房屋維修基金、代收費用等按物價部門確定的樓盤市場銷售同類房屋的標準執行，由被征收人承擔。
按照安置區規劃功能，對被征收工廠企業的房產的價值補償為貨幣補償方式，征收補償估價中包括土地使用權的補償價格，補償的標準和數額由評估機構評估后確定。農貿市場的補償標準和數額由評估機構評估后確定。
六、被征收房屋面積和用途的認定
1、被征收房屋的面積，按照被征收房地產登記簿、房屋所有權證或其他合法憑證記載的建筑面積為準（除有證據證明有誤，以房地產登記簿為準）。房地產權利證書、房地產登記簿未記載或者記載不明的，以征收部門按照預先制定的認定辦法進行的認定意見為準。被征收人認為房屋實際面積大于記載面積的，應提出書面申請，并委托有資質的房產測繪單位實地測量確定。征收部門聘請的房產測繪單位實地測量確定的合法面積，可以作為補償的建筑面積的依據。
2、被征收房屋的用途原則上以房屋所有權證登記的用途為準。改變用途或無產權證等特殊情況的，以征收部門按照預先制定的認定辦法進行的認定意見為準，其中改變用途的由被征收人或被征收人的受委托人提出申請才予以核定。認定改為商業類的，必須同時符合以下條件（由被征收人提出證據予以證明）：
①具有土地、房屋權屬證明，或經市政府指定的部門依法認定為合法建筑。
②被征收房屋作為商業經營場所，經營者應當持有合法、有效的工商營業執照、稅務登記證以及其他有關許可證件。
③被征收住宅改變為經營性用房和被認定為合法的未經登記建筑，取得工商營業執照等證照、持續營業超過3年的。未經登記的建筑一般需在征收公告發布之日前提供證據給認定部門。征收公告發布后不能在簽約期內提供證據證明的，不利的效果由被征收人承擔。
3、征收范圍確定后，征收范圍內的單位和個人，不得新建、擴建、改建房屋，不得改變房屋和土地用途。對未經登記的建筑，經有關部門認定屬于違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，依法不予補償。
七、評估機構的確定
被征收房屋的價值評估機構由被征收人協商選定，在征收決定公告后10個工作日內不能協商選定的，由房屋征收部門采取搖號、抽簽等隨機方式從報名的具備相應資質的評估機構中確定。
八、房屋的補償、補助與獎勵協商標準
（一）被征收房屋的價值補償。
1、房屋的價值由依法確定的評估機構以房屋征收決定公告日為評估時點，按被征收房屋類似房地產的市場價格評估確定一個價格，公示評估結果并提供給當事人。實際補償的方式和標準依照本方案第五點協商確定。
被征收房屋室內裝飾裝修價值不屬于房屋價值的范圍，按照前述擬定的標準或評估確定補償價格。
2、被征收工廠企業的廠房及其他建筑物的價值補償。補償的價值由依法確定的評估機構以房屋征收決定公告日為評估時點，按被征收企業廠房類似廠房的市場價格評估確定一個價格，公示評估結果并提供給當事人。評估方面的法規有規定的，依照規定執行。
（二）搬遷補償及獎勵。
1、以被征收房屋所有權證或未登記房屋的認定證明為依據，一次性給予被征收人相關的搬遷補償費。因產權調換房屋為待建房屋，被征收人需二次搬遷，房屋征收部門按同一標準多支付一次搬遷補償費。協商標準列表如下：
2、工廠企業的搬遷補償費，以被征收人的產權證為依據，委托評估機構通過評估確定。被征收人依約如期搬遷的，額外給予評估搬遷補償費的20%的獎勵。
（三）臨時安置費和停產停業補償、補助。被征收人選擇房屋產權調換的（不含工廠企業類被征收人），安置房交付前，征收人依法依約支付臨時安置補償費或提供周轉用房。
1、原為住宅用房
（1）選擇臨時安置費補償的，即自行解決臨時住房（周轉用房）。以被征收房屋的合法建筑面積為依據，以戶為單位，支付臨時安置補償費的期限，從被征收人搬遷之月起算至可取得安置房次月止。如超期交付安置房，從超期之月起臨時過渡安置費在原標準的基礎上增加10%。列表如下：
（備注：因被征收人的原因，不能及時選定安置房的，責任自負，不再支付臨時安置補償補助費。）
（2）選擇周轉用房的。周轉用房（臨時安置用房）將選擇空閑校舍、房舍、工廠進行改建，或在空地建簡易板房，作為周轉用房。選擇政府提供的周轉用房作為臨時住房的，依法不再支付臨時安置補償費。
2、原為商業用房
以被征收房屋商業用途的合法面積為依據，一律支付臨時安置費補償，即自行解決周轉用房（臨時用房）。如超期交付安置房，從超期之月起臨時安置補償費在原標準的基礎上增加10%。對于商業用房、工廠企業，征收前一直經營做生意的，因征收工作造成停產停業損失的，依照粵建房[2013]26號文享有規定的補償。征收前已經自行停產停業或屬于非法經營的，不享有本項規定的補償。臨時安置①和停產停業補償②支付標準列表如下：
（備注：因被征收人的原因，不能及時選定安置房號的，責任自負，不再支付臨時安置補償費。）
3、被征收人（含工廠企業類）選擇貨幣補償的，依照法規規定按6個月的期限計算補償費用，一次性支付給被征收人。工廠企業被征收人，因無法選擇產權調換，每家按合法土地面積2元/㎡給予額外臨時安置補助費。
4、關于優先給予住房保障。征收個人住宅，被征收人符合當地住房保障條件且按規定通過資格審核和公示的，開平市人民政府相應的職能部門應當優先給予住房保障。
（四）房屋價值補償中選擇貨幣補償安置的獎勵。依約如期搬遷的被征收人，可以享受本項獎勵，列表如下：
（備注：①不能依約如期完成搬遷，并交接好房屋的，不能享受本項獎勵。②被征收人依法申請行政復議或者提起行政訴訟，依約如期完成搬遷，并交接好房屋的，可獲得本項獎勵的80%。）
（五）簽約、搬遷獎勵。
1、簽約獎勵。標準列表如下：
2、簽約加搬遷獎勵。
①住宅、商業類，按被征收房屋的合法建筑面積計算，完成簽約并搬遷騰空房屋的，獎勵列表如下：
②工廠企業類，按合法土地面積計算，完成簽約并搬遷騰空廠房的，獎勵列表如下：
（六）五保戶、低保戶補助，家庭人口1至2人的每戶給予3000元的補助；家庭人口3至4人的每戶給予4000元的補助；家庭人口5人及以上的每戶給予5000元的補助。屬于國家規定的重點優撫對象和殘疾人，每人補助3000元。
九、違約超期搬遷的違約金
被征收人須嚴格按照約定履行補償協議的義務，違反約定超期搬遷的，支付相應的違約金，賠償相關的損失。超期搬遷，占用的建筑面積或土地使用面積在100㎡以下的，按100元/日的標準支付；100㎡至200㎡的，按200元/日的標準支付；以此類推計算。經征收部門或征收部門的受委托人發出搬遷《催告通知書》10日后，還未搬遷的，加倍支付違約金。
十、由開平市人民政府作出補償決定
依照征收規定，房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請開平市人民政府依照條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。
按照市人民政府作出征收補償決定規定的搬遷期限搬遷的，給予合法建筑面積10元/㎡（工廠企業按照合法土地面積計算）的補助。
十一、安置房地點、數量、戶型面積、標準
赤坎安置房及配套設施位于赤坎鎮石溪村，暫名赤坎新區，規劃中的安置區域總用地面積約2100畝。其中規劃的安置房，總用地面積約1430畝，建筑面積按被征收建筑面積為依據，以不低于1:1的比例重置建設，含綜合體在內，住宅戶型面積分別為 60至120㎡和部分小戶型；商業用房面積分別為30至120㎡和部分不同面積戶型（實際面積以房屋竣工后確權面積為準）。
安置樓建設包含小區內附屬公共設施（包括水、電、電視、電話等管線到戶及公共綠化、道路、下水道、防雷、消防等設施），按商品房毛坯房的標準交付。
十二、安置房結算價格與可安置面積比例
赤坎安置區用于產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致（即安置區的新房價值按照征收時的市場價值標準），住宅按照相等建筑面積的原則置換，商鋪按照相等價格的原則置換，依法由本方案確定的評估機構承擔評估工作，選房后結算差價。被征收人（含夫妻雙方及未成年子女）名下在征收范圍內擁有2處及以上合法房產（含認定的未登記房屋），選擇產權置換的，可將上述房產面積合并后再計算其可安置面積。
十三、對征收范圍內公房的處理
直管公房按照評估價值的等值的原則重置，由直管公房產權人與征收部門簽訂征收協議，具體補償項目依照房屋的用途參照私人房屋的標準執行。機關類、事業類的單位自管公房，由市政府或相關主管部門統一安置，由自管公房產權人與征收部門簽訂征收協議，具體補償項目依照房屋的用途參照私人房屋的標準執行，經營性單位計算停產停業補償按照本方案的規定執行。未涵括的公房類補償項目，依照評估機構的評估價格確定。在可區分所有權、使用權的自管公房內，已經依法存在私人擁有的產權，依照方案進行補償。
擁有部分產權的房改房，選擇貨幣補償的，按比例扣除欠繳稅費，剩余價值的貨幣補償資金按照被征收人和原產權單位的產權比例分配；選擇產權調換的，按比例扣除欠繳稅費，剩余價值的安置住房的產權份額按照被征收人和原產權單位的原產權比例確定。
十四、稅費
依照國家有關政策規定，享受用征收補償款購置新住房或辦理安置房屋的稅收優惠。征收房屋過程中應繳納的相關稅費，由各方按照法律法規的規定執行。
十五、告知事項
（一）為保全赤坎古鎮風貌，征收完成后，按照相關的保護規定予以修繕保護。
（二）房屋征收決定公告發布后，評估機構等有關單位對被征收房屋進行實地踏勘，調查被征收房屋狀況，被征收人應當提供或者協助收集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。
（三）除法律法規另有規定外，依法依規進行的評估、測繪、鑒定等所花費的時間，計入本方案的簽約期限內。
（四）《物權法》規定，因人民政府的征收決定，導致物權消滅的，自人民政府的征收決定等生效時發生效力。《合同法》規定，租賃關系當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，不能達成補充協議的，不能確定租賃期限的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同。出租人單方解除合同，自通知到達承租人時即解除。
（五）被征收房屋用于出租的，由被征收房屋產權人和承租人自行解除租賃關系。承租人、房屋使用人應履行搬遷等義務。
（六）簽訂征收補償協議時，被征收人應當向征收實施單位移交有關房屋、土地及其他相關權屬證，由征收實施單位統一向房管、國土等部門辦理產權變更或注銷手續，在手續辦理過程中，被征收人應當協助配合。
（七）被征收人騰空房屋后，要保持原房屋結構完整，設施齊全，不得損壞和拆除門窗、水電設施、煤氣管網線及各類用表，以保證公共安全，防止煤氣、水電等安全事故發生。被征收人搬遷時應當交清水、電、有線電視、電話、網絡等相關費用，不得私自拆除、更換相關設施設備，不得拆除、損壞房屋，違者根據損壞程度，照價在征收補償款中扣除，并支付賠償額30%的違約金。
（八）征收補償款項須確保在征收合同備案后十五個工作日內或按照補償合同的約定期限內完成支付手續。當事人簽約后，征收部門依約支付房屋價值補償款和搬遷補償費，被征收人履行搬遷的義務。在簽約期搬遷的，依約一次足額支付獎勵和補助款。
（九）征收范圍內房屋被征收后，依法國有土地使用權同時收回。
（十）被征收房屋的共有人對補償方式的選擇達不成一致意見的；被征收房屋產權有糾紛、權屬不清或產權人下落不明的； 被征收房屋設有抵押權的，抵押權人和抵押人未重新設立抵押權或抵押人未清償債務的，實行產權調換，不作貨幣補償。房屋產權調換的權屬人，必須是原房屋的權屬人，或經公證確認的被征征收房屋的全部合法繼承人。暫時無法確認有效的權屬人的，依照原來的門牌號予以產權調換安置，可以先由原房屋利害關系人代行選號等相關權利義務。
（十一）被征收的房屋屬于商鋪的，且選擇了貨幣補償的，被征收人在赤坎安置區建成后，可以在政府指定的商鋪當中優先選擇鋪位承租。屆時以政府的出租公告為準。
十六、涉及文物的按文物相關法律辦理。
十七、在征收補償過程中，對于補償方案未涵蓋的補償項目等情況，由征收部門上報市人民政府后，召開專題會議研究處理意見，形成會議紀要后嚴格按紀要的內容執行。
本方案未盡事宜按《國有土地上房屋征收與補償條例》、《國有土地上房屋征收評估辦法》、《廣東省住房和城鄉建設廳關于實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉有關具體問題的通知》等法規和政策的規定執行。
附件：1.征收范圍圖
附件：2.《房地產價格咨詢報告書》
附件：1.咨詢估價委托書及征收區域平面示意圖
2.咨詢項目現場照片
3.咨詢機構資格證書復印件
4.編制人員資格證書復印件
來源：開平發布
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